„Mám dlhodobo prenajatý trojizbový byt a dostal som ponuku pracovať šesť mesiacov v zahraničí. Nakoľko nechcem o byt prísť, ale nie je pre mňa únosné počas tejto doby platiť nájomné, chcel by som byt prenajať ďalšej osobe. Požiadal som prenajímateľa o udelenie súhlasu, tento mi to však odmietol bez bližšieho zdôvodnenia. Je v práve? A ak nie, čo mám podniknúť?“ – obrátil sa na našu redakciu s právnym problémom J. K. z Banskej Bystrice.
- Do rámca dispozičných oprávnení nájomcu bytu patrí aj právna možnosť prenechať byt alebo časť bytu inej osobe na užívanie, pričom právo nájmu založeného na zmluvnom vzťahu medzi nájomcom a prenajímateľom zostáva zachované v pôvodnom rozsahu i obsahu vrátane jeho trvania. Takéto prenechanie bytu alebo časti bytu sa uskutočňuje prostredníctvom právnej formy podnájmu, na základe ktorého vzniká právny vzťah medzi nájomcom a podnájomníkom, ktorý je odvodený od nájmu bytu. Právnym základom tohto vzťahu je zmluva o podnájme, ktorou nájomca prenecháva prenajatý byt alebo jeho časť do podnájmu inému (podnájomníkovi) na dobu určenú v zmluve alebo bez časového určenia. Na uzavretie zmluvy o podnájme bytu alebo časti bytu zákon nevyžaduje písomnú formu. Z vecného hľadiska však zmluvu možno uzavrieť len s písomným súhlasom prenajímateľa. Udelenie tohto súhlasu je podmienkou platnosti zmluvy. Prenechanie bytu do podnájmu bez udelenia písomného súhlasu prenajímateľa s uzavretím zmluvy zákon kvalifikuje ako nájomcovo hrubé porušenie povinnosti vyplývajúce z nájmu bytu. Takéto porušenie povinnosti nájomcom je dôvodom, aby prenajímateľ vypovedal nájom bytu. Môže však nastať osobitná situácia, keď nájomca nemôže zo závažných dôvodov po dlhšiu dobu byt užívať a súčasne na strane prenajímateľa nie sú závažné dôvody na odopretie súhlasu s prenájmom. Za takýchto predpokladov môže súd na návrh nájomcu svojím rozhodnutím v zmysle paragrafu 161 ods. 3 občianskeho súdneho poriadku nahradiť súhlas prenajímateľa. Pre úplnosť je potrebné uviesť, že podnájom vzhľadom na svoju povahu zanikne najneskôr spolu so zánikom nájmu bytu. Ak sa zmluvné strany nedohodnú inak, platí, že podnájom možno vypovedať bez uvedenia dôvodov vo výpovedných lehotách platných pre výpoveď nájmu bytu podľa paragrafu 710 ods. 3 občianskeho zákonníka. Ak bol podnájom dojednaný na určitú dobu, skončí sa tiež uplynutím tejto doby. Po skončení nájmu podnájomník nemá právo na bytovú náhradu. Vo vašom prípade tak vyplýva, že ak prenajímateľ nezmení svoj názor, budete sa musieť obrátiť na súd, kde vzhľadom k okolnostiam prípadu by ste mohli byť úspešný.
